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清溪川

隨著以改造清溪川為政見的李明博在2002年當選首爾市長，并且首爾市政府對提升首爾市城市形象，打造國際化大都會的目標確立，都推動了清溪川改造項目的實施。本項目從2003年啟動到2005年竣工，僅用時27個月，耗資3億美元，但是在環境、社會和經濟多方面產生了重要影響。

在環境方面，清溪川的設計可以抵御200年一遇的洪水，生物物種數量增長6倍，極大降低了城市熱島效應，河道周邊地區氣溫降低，水系走廊風的流通性大大增強，減輕了空氣污染和噪音污染。在社會方面，提升了首爾市民的生活質量，市民有了交流和團體活動的綠色公共空間；正月十五燈節等傳統節慶集會都在清溪川保留的歷史橋梁處進行，每天都會有60000+的游客，并且清溪川文化博物館也成為市民知識交流的重要場所；此外，搭乘公共交通的市民顯著增多。在經濟方面，河道西中段沿岸1.2km內商業數量增長很快，在河道50m覆蓋半徑范圍內，房價上漲，從低矮的單戶家庭住房更新為高層商業和住宅綜合體。

清溪川夜景

清溪川流域景觀節點示意圖（圖片來源：百度文庫）

1.1西段的定位及文化景觀產品

清溪川西段河道較窄，一般不超過25m，河道坡度略陡。該地段緊鄰朝鮮王朝時期的皇宮，建有多座文化宗教活動場所，歷史上在這個地區居住的人們多是有身份的上等階層人士。近代建成了韓國的政治中心，如政府首腦所在地、市政廳、新聞中心、銀行等。 

西段定位歷史主題，主要營造都市感風貌，為人們構想未來的首爾帶來了無限的遐想，增添了該地區的文化品味，使該地區更加具有國際競爭力。在設計上, 該段的側河道兩岸均采用花崗巖石板鋪砌成親水平臺, 在燈光和造型上均呈現出了時尚和現代感。以“開放的博物館”為建設主題的西段，主要文化景觀產品為清溪廣場和八石潭。 

清溪廣場是復原后清溪川的起點，是可以舉辦各種文化活動的露天廣場，這段街道已拓寬到可供車輛和行人通行。在廣場的盡端, 沿河岸布置了一處由各種石頭堆砌而成的假山瀑布。廣場上有一座標志性雕塑，名叫《Spring》（《春》），是由世界著名雕塑家克萊斯·奧登堡(Claes Oldenburg)設計的作品,這一總制作費高達340萬美元的雕塑于清溪川竣工之日在清溪川廣場落成亮相。這是一座螺旋狀的塔，塔高20米，形似螺螄，她象征清溪川的水流源源不竭地噴涌，也象征著這個城市節節向上、不斷地進步和發展。清溪川廣場內的八石潭是由韓國八道的代表性石材塑造的朝鮮八道的象征物，聽說在這里使用銅錢許愿最為靈驗。

清溪廣場和八石潭

1.2 中段的定位及文化景觀產品

清溪川中段河道開始變窄，為過渡段，約20-30m。河道中段區域是商業活動中心, 這一帶歷史上居住著市井商人、中下等軍人和中下層人士, 在首爾歷史上的經濟活動中發揮了重要的作用。而現在成為著名的傳統商品、服裝及鞋帽等各種小商品市場,成為市民和觀光游客喜愛和光顧的地方。

中段定位“文化+城市”主題，營造城市和自然融合的風貌，為忙碌著的小商業者、購物者和旅游者提供了一個令人向往的休閑空間，也為熱鬧的商業街增添一番寧靜。與其他施工段不同的是, 這里要在確保可以安全抗洪的同時, 保留現有的下水管道。這樣做, 河體就會變窄變深。于是, 一條天然河流從一側流過, 而一座雙層的人行道在江的另一側。這樣設計給人空間縮小的感覺, 讓人們容易接近和到達。中段主要的文化景觀產品為正祖班次圖，玉流川，文化墻和清溪川洗衣場。 

清溪川上共有22座橋，正祖陵行班次圖位于廣橋和三一橋之間。所謂“班次圖”是指以過去朝廷文武百官共同舉行大型國家慶典為素材的一種繪畫形式。正祖大王陵行班次圖便描述了正祖大王陪同母親獻敬王后洪氏前往華城參拜其父親莊祖之墓的場面。此壁畫堪稱世界之最，壁畫長達192米，共由4960塊瓷磚拼貼而成，壁畫人物多達1700余人。 

玉流川之名來源自仁祖14年（1636年）昌德宮后苑深處流淌的小河。本項目玉流川為2.5米高，1米寬的碧川，從噴嘴上濺落的水，給人帶來一種北漢山山谷小瀑布的感受。五色文化墻展現了五個現代藝術家的作品，他們的主題是“自然與環境”。位于茶山橋和水渡橋之間的清溪川洗衣場可以說是韓國過去婦女生活的一個真實的寫照，凝聚了過去無數女性的悲歡與言笑，周圍環抱著16棵婀娜多姿的河柳，恰似一幅描繪韓國民俗風情的水彩畫。在這里，大人們可以找回遺失在腦海中的回憶，孩子們可以傾聽到過去的點點滴滴。

正祖陵行班次圖

清溪川洗衣場

1.3東段的定位及文化景觀產品

東部河段河道較寬，40m左右，坡度較緩。在古代時期為小市民和貧苦人民居住的地方，與中部和西部相比，發展相對落后。近期發展成為居民區和商業混合區，兩岸以居民區和一般辦公樓為主，路邊多為小鋪面。

東段定位為“自然與簡樸”主題 ，主要為自然景觀風貌。沒有過多的修飾和裝點，使居住在城市中心的居民們能找到大自然的感覺。這一段幾條支流的合并擴大了整個河域, 河水注入漢江, 就會帶來相應的自然景觀變化。該施工段與一、二段中令人眩目的都市生活和熱鬧的交易市場相比, 讓人感到寧靜平和。沿岸連續的野生植被和水生植物被保留下來。也加入了柳樹濕地、淺灘和沼澤, 以便留出足夠的草地和將來供野生動物生存的空間。清溪川高速公路的3 個高架橋墩被保留下來, 提醒后代關注清溪川的變遷。東段的主要文化景觀為希望墻，律動壁泉，隧道噴泉和楊柳濕地。 

希望墻是20000多名市民參與，直接描繪心愿的作品。清溪川復原工程，不僅有首爾市民參與，還有地方直轄市、道、北方5道居民，海外同胞等全體國民參與。橫豎各10厘米的瓷磚上表現了每個人的心愿。在存置橋腳的地方設計了隧道噴泉，50m的隧道噴泉由 42個噴嘴構成，水流的噴射距離達 16m。而楊柳濕地是一處人造沼澤，以確保各種生物，如魚類，兩棲類，鳥類的生物棲息地，這是整個清溪川最自然和生態的部分。這個區域已被指定為鳥類保護區。

希望墻

存置橋腳和隧道噴泉

楊柳濕地

清溪川經歷了六百多年的沉浮，而清溪川改造項目能夠順利實施也是積蓄了各方面的力量。下圖從政治、環境、社會和經濟角度分析了清溪川改造項目開展的推動因素。

清溪川復興改造項目的實施并沒有造成之前焦慮的交通癱瘓問題，得益于政府對交通問題的重視和疏導措施。它的成功實施給首爾市乃至韓國社會帶了許多重要影響，有利于中心區生態環境的改善，彰顯城市傳統文化和現代文明的結合，促進城市內部的均衡發展，推動環境友好的交通體系建設。此外，這是城市更新進程的重要實踐，為市民提供了重要的親水活動空間，同時也吸引了大量的游客，帶動了老CBD經濟發展。 

城市更新往往和紳士化現象相伴相生，而紳士化現象也可以簡要被理解為較低價值的土地利用方式被較高價值的方式置換，并且較低階層和生活水平的群體逐漸被邊緣化至離開這一區域。清溪川改造項目確實動了周邊小工業和小商業從業者的奶酪，正如其他新創造的公共空間對地區土地功能的作用力一樣，比如紐約高線公園，紳士化現象的產生并不奇怪。

2003年~2005年的清溪川改造項目和2007年~2014年的東大門設計廣場項目，與周邊的地產都有著密切的聯動關系，并激活了周邊的地產市場。清溪川周邊的土地價格上漲很快，每接近清溪川1m，每平米土地價格都會有28萬~36萬韓元（1600~2100人民幣）的溢價。并且，靠近市政廳的西端的土地價格比位置靠東的清溪川區域高出14%~29%。東大門市場周邊的土地價格也在上漲。這里有超過60000商人和1000個左右的街道小販受到影響，很多人被迫離開清溪川和東大門去到周邊區域或者遷移到其他地方。 

由于商會團體的抗議，首爾政府為直接受項目影響的商人們提供了新的經營場所并提供現金補償。然而，這個新場所只夠40%的商人經營，并且只有28%的商人有足夠的資金租下場所。由于補償金并不能解決這些困難，很多商人選擇到別處經營或者放棄生意。

下文將清溪川河道的西段和中段分為從A-G的區塊進行地產變化分析。

A地區位于景福宮向南的世宗大路地區，主要為現代辦公樓，也是CBD區域的核心。世宗大路是首爾歷史的象征，大部分重要的建筑都布局在這條路上。在清溪川改造項目后，最鄰近世宗大路的街區被再開發，并且再開發規劃中，小型樓體的拆除有政策支持。在2004年的時候，大型建筑和小體量建筑還混合在一起，到了2015年，這些小的結構都被開發為摩天大樓。再開發過程中，低等級的道路被移除，人行道被拓寬。

清溪川周邊土地利用變化情況2003-2015

（New Building : 新建建筑，Major Repair：主要修繕，Use Change：功能變化）

B地區的業態由現代餐館，咖啡廳和一些英語教育培訓機構組成。建筑分布整齊，商業店鋪沿著網格狀的街道分布。這個地區有14個街區和170個建筑，大部分建筑在五層樓以下，平均容積率為3.45。B地區的城市肌理相對于A地區被很好的地保護了下來。在清溪川改造項目實施后，在面向清溪川的那一面，有一半的店面都重新裝修了門面，沿河道的餐廳和咖啡館明顯增多，服務于來往的行人。作為清溪川的主要商業區，在2011-2015年，B地區興建了6座新樓。

B地區咖啡館

C地區還保留著朝鮮王朝時期的城市肌理。在清溪川改造項目之前，這里聚集著紡織、金屬、電器和打印行業的工廠和制造商店，和E地區、F地區一起，拉動了上世紀六七十年代的韓國工業發展。在清溪川項目實施后，10%的商鋪遷到了新的場所，然而留在C地區的工業商店由于地價的飛升和再開發計劃已被辦公樓和商業場所替代。從清溪川改造項目開始，C地區的地價就上漲了50%-200%，然而首爾的地價在2004到2014的平均增長率僅為2.5%。在清溪川改造項目完工后的十年期間，C地區2006到2010年有5幢新樓建成，用于辦公；2011年到2015年有7幢新樓建成，用于旅店住宿。

C地區的GS酒店

D地區的中間位置是世運商街綜合體，由韓國建筑大師在1967年建造，體量很大，當時作為亞洲最大的電子產品市場。隨著江南和龍山電子市場的興起，世運商街的空置店鋪越來越多。雖然它是韓國現代歷史上的標志性建筑，也在2004年被列入了再開發規劃，但是，這個項目在歷史建筑保護上的爭議使得其在2013年被叫停，后來又實施了新方案，于2017年10月竣工。

世運電子商街

E地區在世運商街和東大門之間，這個地區功能是統一的，但城市肌理混合，店鋪屬于時尚產業范疇并有很多年的歷史。現代意義的東大門市場形成于1953年的朝鮮戰爭，難民聚集在這里做衣服為生，隨著時間的推移，在上世紀70年代發展成為首爾最大的服飾市場。在70年代，一些現代化建筑也建造在這一地區，很多市場被建筑取代，E4地塊的四棟建筑建于1969年，是東大門購物綜合體。E1地區百年歷史的廣藏市場被保留，并在2003年進行了環境提升改造。E地區在清溪川項目2005年完成之后，也經歷了22次大大小小的翻新，但在東大門商會的影響下，在翻新過程中，地區的整體和諧性得到保護。

廣藏市場

F地區在歷史上是生產紙質工業品和打印行業的要地，東大門市場衣服的標簽很多都是這里打印的。緊鄰東大門市場，這里的打印和包裝產業發達。F地區的芳山市場建于芳山小學原址之上，并在上世紀80年代后期，作為打印和包裝產業聚集地，也是現今首爾市保留的為數不多的小商品批發市場。隨著地價的上漲和傳統行業的衰落，這個地區的商戶也面臨著很大壓力。在清溪川改造工程后，這個地區并沒有太大變化，幾乎沒有投資進入。 

G地區專注于零售業發展，與E地區的批發市場不同。在近20年中，開發了許多新的商場，比如早安城市商場和你好APM。2013年，扎哈設計的東大門設計廣場（國家級藝術設計公園）也替代了原先東大門體育場。這一地區被選定為特別規劃區，并定位時尚文化和城市旅游。

東大門設計廣場（扎哈設計）

總的來說，清溪川改造項目極大地改變了人行動線，大量步行人群進入這一地區。此外，本項目刺激了地價和租金的上漲，在項目完成時，河道附近辦公樓租金平均增長了13%。同時，再開發地區的地價增長了35%-80%，商業租金增長了33%-233%，增長率大小取決于離清溪川的距離。總體趨勢是商業和辦公用地在置換工業活動。 

(第三部分編譯自Chehyun Ryu 和 Youngsang Kwon 于2016年發表的文章，題目為“大型項目如何加強城市發展的可持續性? 首爾清溪川復興改造項目后的空間變化研究”)

4.1 在政策實施和處理不同利益群體之間矛盾與糾紛方面的經驗借鑒

領導決策系統、公民參與協商系統、專家咨詢系統和信息支持系統是一個科學的行政決策系統的重要組成部分。在清溪川復興改造項目的決策過程中，形成了以復興改造研究團體、工程總部、市民委員會為主導的推進體系。其中，學界人士、NGO領域、媒體人員、專家、市級公務員、市議員、市政開發研究員和各階層市民代表都有著重要參與，在政策指導，收集和反饋公眾意見方面起到關鍵作用，盡量保證利益相關者參與的最大化。 

時任首爾市長的李明博通過公務員組織的體系化、設立優秀公職人員獎、錄用經驗豐富的人才等措施賦予項目動力。通過問卷調查，引領市民參觀清溪川項目現場，真實地把項目情況反映到市民眼前，為清溪川改造項目增加公眾意識基礎。“清溪川挽救研究會”是清溪川復興改造工程中最有影響力的NGO，其對項目的參與提高了首爾市政策的合理性，提供了項目專業知識。

在開工之前，首爾市和商人群體之間通過政策協議會進行正式協商，主要解決補償、導出協議案和事后運營管理等問題。由于政策協議會的程序化，利益相關者的利益關系并不單一，使得這一階段的協商并沒有達到預想效果。在這時，非正式協商發揮了作用，當政府變換角度，傾聽和理解商人的處境，與商人建立人際聯系，不以說服的方式提出有效方案，項目也有了進一步地發展。自上而下強有力地領導和組織，在兩個月內就開展了15次非正式協商，之后兩年中也召開了17次正式協商會議。 

4.2 在水體綜合整治方面的借鑒 

清溪川改造項目在河道治理方面將生態的理念和經濟的視野相結合，達到了防洪的要求，同時具有旅游、娛樂、景觀、生態、改善人居環境等多方面功能。首先，人水相諧，安全優質的親水空間打造是重要方向。其次，清溪川在生態化整治方面頗具匠心，塑造自然河川的主流、深潭、淺灘和瀑布相間的格局，應多采用泥土、卵石或附近的石材等自然材料來代替混凝土、漿砌塊石等硬質材料。再者，在改造項目進行的同時，同步籌劃周邊地塊的再開發規劃，高層次招商，提供充足的配套設施，帶動經濟的發展。最后，清溪川改造項目建設優化了地下排污渠道，提升了污水處理能力，并以三種方式對水系進行補充，除了處理過的漢江水之外，還有收集處理的雨水和中水。

清溪川復興改造項目在韓國受到了巨大的爭議和廣泛的關注，批評主要在于工期太短，沒有對600多年的歷史資源進行充分的保護與展現，人工修復的生態景觀的脆弱性及大面積防滲層的副作用。此外，隨之產生的紳士化現象也使得許多商人和小販維持生計的空間。

項目開始遇到了多重阻力，但值得注意的是首爾市民在對待清溪川改造復興項目上態度的轉變，根據首爾市政府2005年的市民調查，已有74.6%的市民對清溪川表達了喜愛和支持。筆者的一位韓國朋友也曾因為上述原因并不贊成清溪川改造項目的實施，但是后來清溪川作為一個如此受市民喜愛的市中心的公共空間，改變了他最初的想法。

清溪川復興改造項目這些年來為首爾帶來了巨大的經濟和社會效益，根據Hyunhoe Bae在2011年的研究，僅僅將水泥覆蓋的河道轉換成自然河道就會多吸引平均每戶家庭（影響范圍內的）50美元的消費投入；將河道兩岸的人行設施設施優化并增加娛樂設施又會多吸引平均每戶家庭（影響范圍內的）25美元的消費投入，從而清溪川實現了城市河道的增值。 

綜覽整個項目，從文化景觀設計、生態景觀技術植入、與周邊地產的相互影響再到政府引導下科學的決策和執行，都很具有典型性，為世界上正在或者將要開展的大型城市更新項目提供案例參考。

*本文來源：微信公眾平臺“房地產觀察家”（ID：realestatereview），作者：李雪瀅、鄒毅，執惠專家作者，領易咨詢總經理（個人微信號：brian378183884)，原標題：《清溪川——韓國NO.1世界級歷史、人文、生態改造項目》